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深圳小产权房转正的可行性和政策选择

2019-03-21 来源:www.xcqzo.com
 
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       近年来, 全国几乎所有大中型城市及其近郊, 均出现集体土地上违规开发建设、 非法入市交易的小产权房。 作为城市化进程最快、 住房商品化程度最高的深圳, 小产权房蔓延之势尤为强劲, 衍生的问题尤为突出, 政府管制小产权房市场的政策导向之影响尤为显著。 本文主要探讨深圳小产权房市场现状与问题、 现行市场管制政策及其有效性、 进一步有效管制的政策选择, 以使小产权房市场从灰色、 非法转向 “有限合法”, 即承认并保护小产权房类同保障性住房的有限产权, 但限制其商品化流转。


一、 深圳小产权房市场现状与问题

      (一) 发展现状。 据深圳市国土资源和房产管理局等机构的抽样调查显示, 深圳小产权房的数量非常庞大, 保守估算, 小产权房总建筑面积约占全市住房建筑总面积的一半左右。  深圳小产权房分布范围比较广, 几乎每个街道办辖区都有小产权房建成和销售, 离市区越远比例越高。 从笔者调研的实际情况看, 深圳大多数小产权房都是以旧村改造、 城中村改造等形式, 由当地村 (居) 组织以集体之名, 与开发商合作或开发商协议租用村 (居) 自留土地后开发建设并对外销售, 也有一些小产权房是由原住民自发组织起来或擅自组建队伍, 违规开发建设并对外销售。 深圳新近开发的小产权房, 一改此前房屋质量较差、 配套设施缺乏、 物业管理不完善等弊端, 开始了模拟商品住房开发的运作模式。 而且, 在房价居高不下、 通胀忧虑、 政策限购的背景下, 深圳小产权房市场不断升温, 村 (居) 民、 由原村委会转制而来的村 (居) 股份公司、 村 (居) 干部、 来路各异的开发商、 部分地方商业银行、 房地产市场中介以及大量有住房需求的购房者、 逐利的投资者, 正在逐渐合流, 形成了一个庞大的既得利益集团, 并且小产权房开发早已从村 (居) 民或村 (居) 委会自建的原始阶段, 完成了公司化运作的升级, 形成了完整的产业链和利益均沾的利益格局。 

       深圳小产权房开发建设和销售已经从农民个体行为, 逐步演绎为当地村 (居) 集体组织的集体行动。 深圳小产权房一般是开发建设单位自行组织队伍进行销售, 一般不刊发媒体广告, 更多的是通过手机短信、 口口相传、 熟人推荐或街头小传单形式招揽客户。 深圳小产权房买卖合同主要采用 《集资建房协议》 或 《合作建房合同》 的形式, 部分小产权房开发单位自己制发房产证, 不仅有开发单位自编的房产证号, 同时也标上了使用年限。 中央电视台 《经济半小时》 甚至评述, “小产权房在深圳已经脱离政府建立的商品房交易系统, 形成了自己一套独立的体系, 套用一句股市的行话就是已经开始了场外交易”, “在深圳, 小产权房不仅在政府管理之外, 建立了可以自由转让的市场规则, 同时为了保证买房人的利益, 在小产权房的交易过程中, 也开始引入律师作为见证”, “深圳的小产权房市场发展到开始利用金融工具进行销售, 个别楼盘实现了小产权房交易的分期付款”, “围绕着小产权房, 深圳俨然已经形成了一个完整的地下房地产市场, 有人做开发, 有人做销售, 有人建立信用体系, 分工明确, 协调合作,而对购房者来说, 这个市场已经可以初步为他们提供小产权房的买、 卖、 出租等全方位服务功能, 可以说, 深圳小产权房市场不依赖政府, 也能独立运转下去”。 

       (二) 衍生的问题。 总体而论, 深圳绝大多数小产权房在土地取得、 建筑规划许可、 建审手续、 房屋销售、 产权办理等方面, 都存在违规问题, 在开发、 销售、 售后、 保有等多个环节, 也面临着突出问题: 在开发建设阶段, 主要是开发建设者的主体资格及其资质问题 (集体经济组织能否在取得相应的资质证书之后, 从事房地产开发), 以及小产权房开发建设的报批取证问题; 在销售阶段, 主要是预售保障问题 (欺诈、 烂尾后携款潜逃) 和销售范围或对象问题; 在使用阶段, 主要是房屋质量认证和售后维修保养问题; 在保有阶段, 主要是产权证书申请、 发放、 产权转让、 遗赠等问题。

       具体而言, 深圳小产权房市场管制潜藏着许多复杂的、 操作性的难题, 如深圳城市化过程中村居自留土地私建私卖小产权房该由谁来管? 城市居民特别是外来人员购买小产权房该如何处置? 城市保障性住房的供应不足及分配扭曲问题该如何解决? 小产权房交易带来的税收流失、 土地规划混乱、 户籍制度调整等难题该如何破解? 深圳小产权房在交付使用或入住后, 也存在一些不容忽视的现实问题: 由于多数小产权房是毫无资质的建筑队伍在短时间内 “量贩式” 盖房, 选址无规划、 用地无审批、 地质无勘测、 建设无监控、 交付无验收、 销售无许可, “招手楼”、 “贴面楼”、 “接吻楼” 随处可见, 加上一些小产权房肆意加盖、 无约束地装修, 建筑设计水平落后, 房屋质量明显缺乏保障, 房屋售后保修养护难以保证, 入住后的消防、 治安、 物业管理等也极易出现问题。 深圳不少小产权房地处远离市中心的关外城中村, 公共设施落后, 配套不足, 出行不畅, 潜藏着公共卫生、 公共安全、 公共交通等方面的诸多风险。 此外, 深圳小产权房还可能涉及腐败问题 (如寻租)、 管理问题 (包括管理失控、 管理瑕疵、 违法管理、 差异化管理、 行政不作为)、 拆迁问题、 利益博弈、 投资风险 (包括风险后果、 风险规避、 投资机会) 等诸多问题。 这些问题, 已远远超越了单一的经济或法律层面而衍生为综合性社会问题, 不断拷问着地方政府的政策设计与行政管制能力。

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